Steuern & Immobilien
Der Erwerb einer Immobilie verändert die steuerliche Situation;
ein Immobilienbesitz ist somit steuerrelevant
In vielen Fällen können Sie durch den Besitz eines Eigenheimes
(Grundstück, Haus, Eigentumswohnung, Mehrfamilienhaus) Steuern sparen.
Beim privaten Hauskauf sind folgende Faktoren für die Besteuerung massgebend:
Unterhaltskosten
Die Unterhaltskosten sind grundsätzlich definiert als jene Aufwendungen die erforderlich sind, um den Wert der Liegenschaft zu erhalten (so genannte Instandhaltungskosten). Unterhaltsarbeiten können steuerlich geltend gemacht werden, sofern sie werterhaltend und nicht wertvermehrend sind. Im Kanton Schaffhausen können die Wohneigentümer jährlich frei wählen, ob sie die effektiven Kosten von Unterhalts- und Renovationsarbeiten oder eine Pauschale abziehen wollen.
Ob es ratsam ist, alle Arbeiten auf einmal vorzunehmen oder sie auf mehrere Steuerperioden zu verteilen, ist individuell verschieden. Oft ist es aber von Vorteil, die Arbeiten auf mehrere Steuerperioden zu verteilen, damit die Progression der Einkommenssteuer gebrochen werden kann.
Beispiele Werterhaltung: Neue Heizung, Fassadenrenovation, Investition in erneuerbare Energien oder in Energiesparmassnahmen, Dachsanierung, ...
Beispiele Wertvermehrung: Einbau einer Sauna, Ausbau des Dachstocks, Anbau einer neuen Garage oder einen neuen Terrasse, ...
Hypothekar- und Darlehenszinsen
Die Höhe der Schuldzinsen ist abhängig von der jeweiligen Höhe der Hypothek und allfälliger Darlehen (Eltern, Geschwister usw.) sowie deren Zinssatz. Diese Zinsen können steuerlich abgezogen werden und je nach persönlicher Finanzierungsstruktur das Einkommen erheblich reduzieren.
Vermögenssteuerwert (Steuerwert)
Die Verordnung über die Steuerschätzung der Grundstücke sieht die Neuschätzung sämtlicher Liegenschaften alle zehn Jahre vor (rollende Schätzung) oder auf Antrag des Eigentümers nach einer wesentlichen Veränderung der wertbestimmenden Eigenschaften.
Damit soll eine Annäherung an den effektiven Verkehrswert erreicht werden. Der Steuerwert ist in vielen Kantonen die Basis für die Errechnung der Eigenmietwerte und hat Einfluss auf die Höhe von Einkommen und Vermögen.
Eigenmietwert
Wohneigentümern wird der Eigenmietwert ihrer Liegenschaft als Einkommen aufgerechnet. Das Amt für Grundstückschätzungen ermittelt im Kanton Schaffhausen den amtlichen Verkehrswert der Liegenschaft und errechnet basierend darauf den Mietwert. Der Eigenmietwert beträgt im Kanton 65 % dieses ermittelten Mietwertes.
Steuerfolgen beim Liegenschaftsverkauf
Falls ein Gewinn beim Verkauf realisiert wird, fällt eine Grundstückgewinnsteuer an, deren Höhe primär von der Differenz zwischen Verkaufspreis und den Anlagekosten, aber auch von der Länge der Besitzesdauer der Liegenschaft abhängig ist. Kurze Besitzdauer wird erheblich höher, lange Besitzdauer privilegierter besteuert (Beispiel Kanton Schaffhausen: Liegt der Gewinn bei CHF 200‘000, fallen bei einer Haltedauer von nur 1 Jahr Steuern von CHF 100‘000 an, bei einer Haltedauer von 20 Jahren liegen die Steuern bei rund CHF 28'000 an).
Es ist ratsam, dass sämtliche Belege des Hauskaufs und die Belege für wertvermehrende Arbeiten aufbewahrt werden, da im Falle des Verkaufes der Liegenschaft die ursprünglichen Anschaffungskosten und die wertvermehrenden Arbeiten sowie die bezahlten Handänderungs- und Vermittlungskosten grundsätzlich nachgewiesen werden müssen. Je höher diese Kosten sind, umso tiefer ist der Grundstückgewinn und damit auch die Grundstückgewinnsteuer.
Bei einer Ersatzbeschaffung (Erwerb oder Bau einer gleichgenutzten Liegenschaft, in der Regel innert einer Frist von 2 Jahren) der dauernd selbst bewohnten Liegenschaft wird die Grundstückgewinnsteuer grundsätzlich aufgeschoben. Sie wird jedoch fällig, falls der Kaufpreis des neuen selbst bewohnten Wohneigentums tiefer ist als der Verkaufspreis der alten Liegenschaft.
Handänderungssteuer
Wenn eine Immobilie auf einen neuen Besitzer übertragen wird, muss in vielen Kantonen eine Handänderungssteuer bezahlt werden. Diese wird meist basierend auf dem Kaufpreis berechnet. Die Abgabe ist allerdings sehr umstritten und wird auch in der Politik immer wieder heiss diskutiert.
Wird eine Handänderungssteuer erhoben, so wird diese im Normalfall vom Verkäufer und Käufer je zur Hälfte übernommen. Mehrere Kantone haben die Handänderungssteuer jedoch bereits abgeschafft: Der Kanton Schaffhausen z.B. kennt keine Handänderungssteuer und auch im Kanton Zürich zahlt man seit 2005 keine Handänderungssteuer mehr.
Grundbuch- und Notariatsgebühren
Notariatskosten: Damit ein Immobilienkaufvertrag gültig wird, muss dieser zwingend notariell beglaubigt werden, bevor der nötige Eintrag im Grundbuch vorgenommen wird. Im Allgemeinen bewegen sich diese Kosten zwischen 0,1 und 0,5 Prozent des Kaufpreises. Sie werden normalerweise zwischen Käufer und Verkäufer gleichmässig aufgeteilt.
1‰ des beurkundeten Kaufpreises sind im Kanton Schaffhausen für die Errichtung des Kaufvertrages fällig.
Grundbuchgebühren: Damit ein Hauskauf offiziell ist, braucht es einen Eintrag im Grundbuch. Und auch dafür werden Gebühren fällig. Die Gemeinden und Kantone legen diese Kosten individuell fest und es gibt deshalb auch hier grosse Unterschiede. Je nach Kanton kommen Zusatzkosten zwischen 0,1 und 0,6 Prozent des Kaufpreises auf Sie zu. Auch diese Ausgaben werden in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.
Im Kanton Schaffhausen betragen die Gebühren 6‰ des beurkundeten Kaufpreises für die Eintragung der Handänderng im Grundbuch.
Schuldbrief
Wird beim Immobilienkauf eine Hypothek aufgenommen, fallen zusätzliche Gebühren für das Errichten und für die Grundbucheintragung des Schuldbriefes an. Beim Schuldbrief handelt es sich um eine Sicherheit für die finanzierende Bank oder Versicherung: Denn falls die Hypothekarschulden nicht bezahlt werden können, darf die Bank oder die Versicherung das Grundstück verpfänden.
Die Kosten für die Schuldbrieferrichtung und die Eintragung betragen meist zwischen 0,1 und 0,3 Prozent der Hypothekarschuld und werden vom Käufer getragen.
Tipp an Käufer: Klären Sie mit der Verkäuferseite, ob allenfalls ein bestehender Schuldbrief übernommen werden kann.
Der Kanton Schaffhausen verlangt für die Errichtung oder Erhöhung von Grundpfandrechten 2‰ des Errichtungs- bzw. Erhöhungsbetrages sowie 1‰ des Errichtungs- oder Erhöhungsbetrages bei der Beurkundung des Pfandvertrages.